买房还是租房？

  记者李方方

  读者孙女士：我今年32岁，丈夫33岁，有1个4岁女儿，我们夫妻俩经营一家店铺，月净收入5000元左右，现家庭有股票3万元(现已折价50%)，基金2万元，定期存款5万元，暂时没有购房，月租房费用500元(包括水电费用)。 由于双方父母都在农村，家庭每年需要补贴父母1000元的生活费（双方父母共计2000元）。至于保险方面，我现有一份分红型重疾险，丈夫和女儿都没有任何保险，请理财师帮忙分析一下以我们家庭的收入状况，是买房还是应该继续租房？

  本期邀请的理财师为中国银行阜阳分行国际金融理财师张伟亮

  孙女士和爱人目前在我市经营着一家店铺，经过夫妻二人的精心经营生意蒸蒸日上。随着孩子逐渐长大和生意的稳定，租房居住的夫妻俩产生了购买一套属于自己住房的想法。中国有句成语叫做安居乐业，可见在中国人的思想中是把住房排在工作的前面的。对于生活在城市中的人们来说，只有在一个城市中拥有属于自己的房子，才找到了家的感觉，从某种意义上说我们买房其实买的不是一堆钢筋混凝土，而是一种有家的安全感。

  从专业理财的角度来说，决定购房或租房有一个重要的指标就是租售比，即购房成本在Ｎ年（或月）内能够收回。业内认为一般情况下租售比在 1：180（月）附近购房较为合适，当租售比高于正常范围的时候，则意味着房价过高市场存在泡沫，此时应该租房。但是很多人认为长期来看房产是升值的，是投资，而房租却是消费，花了就没有了。那么到底是应该租房还是买房呢？理财师认为目前在中国，房产承载的不仅仅只是满足居住需要，还包括像户口和子女就学等多种因素。对于大多数人来说，如果经济能力许可购房仍是优先选择的投资项目。

  首先理财师对租房和买房的利弊做了一些梳理和分析供孙女士参考：

  一、租房的优点与缺点。1、租房的优势：可以根据家庭收入的变化选择租住不同面积的房子；有较大的迁徙自由度以因应工作或生活的变化；有较高的资金使用自由度，当有更好的投资收益项目或资金使用方式的时候，可获得高于房产投资的资金收益率；由于买房需要缴纳大量的税款，租房可以节省大量的税负，还不用承担房屋的损毁和装修跌价、房价下跌的风险。2、租房的缺点：房租存在每年不断上涨的风险，会加大家庭生活压力，由于不是自己的房产，可能面临着被迫搬离的窘境；无法按照自己的喜好装修房屋，生活质量和舒适度会降低；无法籍由购房来强迫家庭进行储蓄；当预期房价长期处在一个上涨通道时无法运用贷款等财务杠杆获得房价上涨的差价收益。

  二、购房的优点与缺点。1、购房的优势：拥有自己的住房首先可满足个人或家庭的居住需求，可以解决孩子上学的问题，当房价处在长期上涨通道中时还可获得资产增值的收益；可以按照自己的意愿和喜好对住房进行装修，从而提高生活质量和舒适度；在满足居住需求的同时，拥有自己的住房不用担心被迫搬离，在心理上可以获得较高的安全感，另外拥有自己的房产也是个人或家庭经济实力的标志之一，还可以提高个人或家庭在社会上的信用度；购房可以强制个人或家庭进行储蓄以获得实质财富，还具有对抗通货膨胀的作用。2、购房的缺点：资产缺乏流动性，如果家庭的资产大部分都集中在住房上的话，当家庭需要换房或变现时可能会被迫降价出售；装修在提高生活品质和舒适度的同时也意味着较高的成本投入，如果小区物业管理不好或遇到房地产市场出现系统性风险可能面临房价下跌的风险。

  其次，理财师认为不论是租房还是买房，都是需要根据个人或家庭的实际情况出发进行考虑的，是仁者见仁、智者见智的问题，房产的商品属性决定了要满足家庭的住房需求仍需要经济实力的支持。从房地产市场发展的未来情况，结合孙女士家庭、事业和未来子女教育的角度考虑，理财师认为孙女士还是要做好购房的准备工作。现在孙女士具不具备购房的经济能力呢？决定是否购房的因素主要为首付和月供，以我市南二环附近的某楼盘举例，购买一套面积在100平米的小区房产总价约在42万元左右（不含税），孙女士和爱人未缴纳住房公积金，只能选择银行住房按揭贷款。假设孙女士使用20年期银行按揭贷款，首付30％约为12.6万元，贷款29.4万元月供约为1948元。以目前孙女士的家庭收入看，月供约占家庭净收入的38.96％，每月还款压力不是很大。孙女士目前主要面临的问题是筹集首付款，孙女士目前可动用的资产包括银行定存＋基金＋股票约有8.5万元，离首付款仍有4.1万元的缺口。由于孙女士和爱人的店铺目前经营良好且女儿年龄尚小，理财师建议孙女士现在继续租房居住，可将购房时间定在女儿上小学的三年后，利用三年的时间为购房作经济力量上的积蓄。理财师简单做了一下测算，假设房价每年上升5％，银行利率每年上升3％，投资收益率每年6％，三年内孙女士的家庭收入不变，三年后孙女士可用于购房的资金约为26.7万元，购房总价约为48.6万元，孙女士只需从银行按揭20年贷款21.7万元，每月月供约为1494元，约占家庭净收入的29.88％。

  除新房外孙女士还可以将二手房纳入到购房的选择范围，待将来家庭经济收入进一步提高后再谋划改善居住条件。理财师提醒孙女士，由于其家庭收入全部来源于经营所得，生意的好坏决定了其家庭收入的高低具有不稳定的特点，可能会影响到其家庭还款能力。从孙女士提供的资料看，除本人投保有分红型重疾险外其他家人都没有风险保障，其家庭的风险保障有很大缺口，建议孙女士立即增加夫妻二人的保险投入，以填补家庭风险空白。

  最后，从理财角度，理财师建议读者朋友可按以下流程来对租房或购房进行考量：一、梳理个人或家庭居住需求，主要为空间和环境两方面的需求。空间需求需要考虑家庭人口数量，环境需求需要考虑如小区环境、生活便利程度等生活质量方面；二、对租房或购房进行决策，主要包括房租增长率、房价增长率、居住年数、利率水平和负担能力五个方面，其中前三项指标越高购房就越划算，反之租房划算，后两项指标越高租房就越划算，越低购房就越划算；三、如决定购房就需拟定购房规划，统筹考虑房屋总价、是否贷款、首付、区位、房产类型和用途等各种因素。