如何测量商品房面积

记者陈传坤见习记者唐中国

  我家买房的时候，合同上写的室内面积是80多平方米，然而实际面积却没有那么大。房屋的面积到底是根据什么公式算出来的呢？是不是简单的长乘以宽就可以了？近日，不少市民对商品房销售面积的计算向记者提出疑问。

  根据国家《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即我们通常所说的套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

套内建筑面积

  国家《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第七条规定，套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积="套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

"  根据国家标准《住宅设计规范》规定，套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。

  因为商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，又分为共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公共用墙墙体水平投影全部计入套内墙体面积。

  关于阳台面积的计算，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。阳台面积的计算分为两种情况：一种是封闭阳台、挑廊的，按其水平投影面积计算建筑面积；另一种情况是指没有封闭的凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

公摊建筑面积

  分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

  建筑的公用建筑面积分摊系数="整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套套内建筑面积" 之和。

  据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一部分是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；另一部分是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

  公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。