楼市回暖还是虚旺？

核心提示 

   一段时间以来，阜城楼市成交量放大，大有回暖的迹象。这对于在严厉调控下一直处于胶着状态的房地产市场来说，一石激起千层浪。尤其是9月8日市房产局监测报告披露，8月份，阜城商品房销售总额5.32亿元，平均销售价格4134元/平方米，同比去年同期的均价3786元/平方米，上升了9.19%；这其中,住宅平均销售价格3999元/平方米，同比去年同期的均价3374元/平方米，上升了18.5%。(详见9月9日本报楼市周刊《阜城楼市继续走高》)于是乎，很多处于观望状态的消费者坐不住了，加快了看房的步伐，甚至考虑“勒紧腰带”出手买房。阜城会迎来今年的“金九银十”？楼市真回暖还是虚火上烧？对此问题，依然众说纷纭。

记者陈传坤

  很多购房者最近似乎都坐不住了！先是西二环路某楼盘三期开盘，100多套房，刚封顶还没领到预售许可证，就已经登记了几百户，有的买房者生怕订不到房，和售楼员商量着可以立即把房款现在就一次性预付；而泉北要开盘的另一家楼盘二期，虽然只开了一栋楼，均价比去年的一期涨了15%左右，价格已经逼近4500元左右，但是订房者依然络绎不绝。记者的两位朋友最近也是为了“婚房”急匆匆在其所在的单位附近出手，其中一位想在电力明园购房，但登记户已经人满为患，好不容易找到“圈里的朋友”才算定下一套90平方米左右的6层，价格优惠后还有4200元/平方米，但是能定到这样的房子，用他的话说“已经阿弥陀佛了”。

  不论是记者的亲身经历，还是朋友的叙述，这些现象似乎说明阜城的楼市又回到了去年“一房难求”的时代。楼市真的回暖了吗？在房地产市场调控的关键阶段，博弈各方究竟谁该坐不住呢？是看好还是看坏，也许每个人都有自己的答案。而地产业内专家给记者算了一笔账，表示现在购房未必是最好的时机。

  数据不是硬道理？

  不妨先来看看有关数据，首先来看供应情况。从市场整体供应面来看，今年前8个月，阜城商品房供应充足并有所积累。1-8月份，阜城城区批准预售总面积为80.37万平方米，同比上涨137%；其中，住宅为46.82万平方米，同比上涨72%。截止到9月初，阜城商品房累计可售面积为67万平方米，同比去年同期上涨21%；而住房可售面积为40万平方米，同比去年同期上涨了2.5%。另据统计，在监测的数家楼盘数据中，半数以上的成交面积环比出现上涨，在监测到价格的楼盘中，几乎各家楼盘的房价都出现不同程度上涨。对于楼市的这些短期变化，不少售楼部经理认为，不是“虚旺”，因为近期楼盘成交频繁与开发商预备在“金九银十”集中推盘有关，是传统的市场旺季，成交上扬是积极性作用的结果。

  而业内有人却表示，楼市目前仍处于“试探性”反弹，作出“回暖”的判断为时尚早，今年的“金九银十”神话，比不上去年，因为去年有着2008年下半年的需求积累的爆发以及地方新政的作用效果。他们认为，因为需要考虑成交结构的变化和统计方式的改变所造成的偏差。比如，8月份到9月上旬，多处楼盘仍以中高档商品房或商住房为主，而且，市区内楼盘也出现集中上市的时机，这就使得成交价格并不具有普遍性。

  “阜城住房均价在上扬，这是趋势。而且各家楼盘的营销策略就是逐期走高，后期开盘越来越高是经济规律。”该专家表示，但是这些从成交均价上，却很难体现出来，比如今年上半年，可以说各成交楼盘逐月都有所提价，但是监测报告数据却显示均价在下跌。比如，7月份，阜城商品房销售总额3.87亿元，平均售价3897元/平方米，均价环比下降20.3%；其中，住宅平均售价3851元/平方米，环比下降了3.3%。而实际上，各家楼盘并没有优惠政策或降价行动。

  开发商真不缺钱？

  再来看看开发商资金链的情况。就记者接到的市民热线电话反映，目前在阜城的二环路、市中心、泉北新区等，不止一处楼盘出现开发商收了预付房款却迟迟不建设的问题，还有个别开发商为了融资一房多卖，甚至有的开发商不惜把卖出去的楼盘再次抵押银行贷款。还有人爆料，个别小开发商甚至因为从银行无法融资，开始动用社会关系，搞“入股”或民间借贷。

  地产业内知情人士还透露，由于上半年楼市销售不利，地产开发的资金借贷压力不小，阜城以及各县市地产企业不少处在资金链紧缺关口。“由于上半年银行调高利率，不少开发商，尤其是那些本地小开发商，负债总额进一步增加，资金更为紧张，企业存货暴增，这些不利消息对当前的楼市走势来说是致命的。”某银行有关领导在接受记者11日采访时表示，在这种情况下，各家楼盘利用市场传统的销售旺季，尤其是借助“金九银十”神话，加大推盘力度，想尽办法促销将成为很多地产企业的“上上策”。“当然，如果有机会鼓吹楼市回暖，掀起新一轮的房价上涨。”该负责人分析，开发商当然会不遗余力尽量把楼市泡沫吹大。

  再看看政策面的反应。就在成交量出现上升的同时，房贷政策又开始进一步收紧，阜城各家银行已经在8月宣布取消首套房贷七折利率，可见政府调控的决心并没有丝毫放松。今年以来，政府以前所未有的力度出台一道紧过一道的调控令，就是为了勒住房价这匹野马。如果刚刚进入9月，房价就出现新一轮的报复性上涨，这难免会进一步点燃“公愤”。而国家统计局近日发布的70个大中城市地产业情况报告显示，7、8月份，全国房价环比连续持平。业内由此预测，价格的坚挺无疑将增加调控的预期，是否会有进一步的调控政策，就看9月份房价会否明显上涨。

  谁是博弈的被动者？

  最后，从市场的消费者层面而言，业内表示，回顾这几轮楼市的猛涨，一个很重要的原因，是大量购房者的恐慌入市。“恐慌性消费”，主因起源于担心自己永远等不到购房的“最低位”，因为担心楼市还会有下一轮的暴涨，所以超出承受能力提前购房，营造出大量“早产”，甚至“不该产”的刚性需求。

  毫无疑问，这样的“假性需求”，在客观上帮了开发商的忙，让他们在一次次调控中成功脱身。所以在当前的房地产市场，稳定房价预期仍然是重中之重，而如何让百姓量入为出地理性购房，关键还是要让住房保障的措施切实兑现，让房价走势维持健康平稳，让调控政策取信于人。据分析，在房地产市场最为关键的博弈阶段，最坐不住的应该是开发商，最该审时度势的是政府有关部门，最需要理性应对的，当属消费者。

  因此，就目前调控态势而言，楼市博弈的最终被动者，不是消费者，应是供应者。具体到阜阳市场，下一步，有关部门将加强和完善房地产监测和预警预报机制，加大对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析力度，准确把握房地产市场走势。而且，监管部门也将跟踪地产企业的发展动态，及时发现市场运行中的新情况、新问题，进一步完善市场调控政策。“在调节市场供求方面，政府努力保障房地产市场有效供应，稳定市场预期，防止房价过快增长。”有关部门人员在接受记者采访时表示。